내용요약 지난해 분양가상한제 도입 이어 전월세상한제 등 '임대차 3법' 발의
정부, 시장 적극적으로 개입해 가격 통제 의도
"시장 수요·공급 원리 부정하면 부작용 나타날 수밖에 없어" 전문가 지적
서울 송파구 한 아파트 상가의 부동산. /연합뉴스

[한스경제=김준희 기자] 정부와 여당이 추진 중인 부동산 정책에 고삐를 바짝 당기고 있다. 다음 달 분양가상한제 시행을 앞둔 가운데 21대 국회에선 전월세상한제 등 임대 가격을 통제하는 ‘임대차 3법’이 발의됐다. 규제를 강화하고 시장에 적극적으로 개입하는 정책 방향성에 대해 긍정의 시선도 있지만 부작용을 우려하는 목소리도 나온다.

9일 국회와 국토교통부에 따르면 윤후덕 더불어민주당 의원은 전월세상한제와 계약갱신청구권제 도입을 골자로 하는 ‘주택임대차보호법’ 개정안을 대표 발의했다. 임차인에게 1회에 한해 의무임대기간 2년에서 추가로 2년을 연장할 수 있도록 하고, 계약 갱신 시 임대료 증액 상한을 5%로 제한하는 것이 주요 내용이다. 이미 지난해 법무부와 국토부, 여당 등 3자가 합의를 마쳤다.

정부의 부동산 정책 추진 방향은 일관적이다. 시장에 적극적으로 손을 뻗어 무분별한 가격 상승을 억누르겠다는 것이다. 지난해 도입한 분양가상한제와 더불어 입법 예고된 임대차 3법도 그 일환이다. 분양가 상한제는 유예기간을 거쳐 다음 달 본격적으로 시행을 앞두고 있다.

취지는 누구나 공감할 수 있다. ‘을(乙)’이 되기 쉬운 소시민이나 영세 상인을 보호하겠다는 게 정부와 여당의 정책 방향이다.

그러나 시장이 마냥 정부가 의도한 대로 흘러갈 지에 대해서는 물음표가 붙는다. 분양가상한제 또한 분양 이후 매매 거래에 대한 제재가 사실상 불가능하다는 점 때문이다. 신축에 대한 수요를 공급이 따라가지 못하면서 오히려 가격 상승을 유발한다는 점이 문제로 제기되고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 본지와 통화에서 “일반 서민들이 가질 수 있는 주거 불안에 대한 스트레스를 줄일 수 있다는 점에선 긍정적”이라며 “하지만 시장 메커니즘 측면에서 볼 땐 물량이나 공급 변동성이 생기면서 결과적으로 가격에 영향을 끼칠 수밖에 없다”고 분석했다.

그는 “계약갱신청구권제와 전월세상한제는 세트로 움직인다”며 “임대인 입장에선 자율성이 떨어지는 문제가 생긴다. 소급입법이 어렵기 때문에 제도 시행 전 임대료를 올릴 수도 있다. 오히려 임대료 불안을 야기할 수 있는 부분”이라고 지적했다.

서진형 대한부동산학회 학회장(경인여자대학교 교수)은 “소액 임차인에 대해서는 규제를 통해 주거 안정을 꾀할 필요가 있지만 10억~20억원 임대차 계약도 국가에서 보호를 해야 하는지 의문”이라고 말했다.

이어 “제도를 도입하더라도 모든 임대차 계약에 적용하는 게 아닌 주거취약계층이나 영세민에 대한 보호장치로 활용하는 게 바람직하다”며 “일반적인 경우에는 시장에 일정 부분을 맡기는 게 바람직한 방향이라고 생각한다”고 밝혔다.

그는 이런 상한제가 효과적으로 적용되기 위해선 사회적 합의가 필요하다고 주장했다. 서 학회장은 “시장의 수요·공급 원리를 부정하게 되면 부작용이 나타날 수밖에 없다”며 “사회적 합의를 이끈 다음 제도를 시행해야 한다. 현 정부 정체성 때문에 서민 주거 안정에 초점을 맞추겠지만, 이런 제도들은 앞서 부작용을 많이 경험했기 때문에 이를 최소화할 수 있는 방향으로 입법을 고민해야 한다”고 전했다.

김준희 기자

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