[한스경제=김준희 기자] 계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제 등 이른바 ‘임대차 3법’이 본격적으로 수술대에 올랐다. 어떤 방식으로든 수정이 이뤄질 것으로 예상되는 가운데 적절한 방법과 방향에 대해 갑론을박이 일고 있다.

부동산R114에 따르면 문재인 정부(2017년 5월~2022년 3월) 5년간 전세가격은 전국 평균 40.64% 상승한 것으로 나타났다. 이는 2000년 이후 정권 중 박근혜 정부(45.85%)에 이어 두 번째로 높은 수준이다.

특히 문재인 정부 전세가격 흐름은 2020년 7월 임대차 3법 시행 전후로 확연하게 갈렸다. 시행 전 3년 2개월간 전세가격은 전국 기준 10.45% 수준이었지만 시행 후 1년 7개월간 27.33% 올랐다.

부동산R114 측은 “과거 2년 주기 임대차계약이 4년(2+2년) 주기로 변하고 5% 상한제로 변경되면서 원활한 전세 물건 소통이 어려워진 영향”이라고 설명했다.

임대차 3법이 전세가격 상승 주범으로 지목되면서 새 정부에선 대규모 개편이 불가피할 전망이다. 대통령직인수위원회는 지난달 28일 “임대차 3법이 시장에 혼선을 주고 있다” 폐지·축소 등을 검토하겠다고 밝힌 바 있다.

법무부도 “임대차시장 왜곡을 바로잡고 임차인 주거 안정 등 권익을 보호하기 위해 임대차법 전면 재검토가 필요하다”며 “오는 8월 임대차법 개정으로부터 2년이 경과하므로 조속한 정책 방향 결정이 필요하다”고 인수위에 보고했다.

어떤 방식으로든 개편은 사실상 확정적이다. 관건은 개편 방법과 방향이다. 법 시행 후 2년이 다돼가는 상황에서 잘못 건드렸다간 오히려 부작용만 낳을 수 있다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “이미 시작돼버린 임대차 3법을 손대는 게 쉬운 일은 아니다”라며 “처음부터 제대로 했어야 하는데 2년이 지나 손질을 하려고 하니 계약갱신을 하려고 준비하던 세입자들이 피해를 볼 수 있다. 국회 문턱이 높아 개정도 쉽지 않다”고 말했다.

김 소장은 적절한 임대차 3법 개편 방향에 대해 “계약갱신 기간을 2+2년에서 최단 존속기간 3년으로 바꾸는 걸 고려해봄직하다”며 “이렇게 되면 굳이 계약갱신을 요구하지 않아도 3년은 보장된다. 협의하면 3년 이내도 가능하도록 할 수도 있다”고 제언했다.

이어 “이게 어렵다면 상한기준을 5%에서 20%로 늘릴 필요가 있다”며 “세입자 입장에선 임대료를 안 올리면 좋지만 결국 언젠가는 올려줘야 하는 돈이다. 과도한 인상이 문제지 감내할 수 있는 수준의 적당한 인상은 임대인과 임차인 상생 시작이 될 수도 있다”고 덧붙였다.

아울러 “임대사업자 제도를 부활하거나 상생임대인 제도를 활성화해서 임대인한테 인센티브를 주는 방법도 효과적”이라며 “임대료를 올려 받는 것보다 더 큰 인센티브가 있다면 굳이 임대료를 올릴 필요가 없다. 임대료를 올리지 않는 동안 종합부동산세 합산에서 배제시켜주거나 세액공제를 해준다면 임대료를 올리라고 해도 안 올릴 것”이라고 설명했다.

김 소장은 “가장 좋은 해결책은 어설프고 무리한 개입보다는 세수 감소가 아쉽더라도 임대인과 임차인 간 상생의 터전을 만들어주는 것”이라고 강조했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원 또한 “차기 정부에선 민관이 합심해 양질의 임대주택 공급을 늘리고 민간임대시장에 대한 인센티브 부여와 계약 당사자 사이 자율성과 유연함을 존중하는 방향으로 전세가격 안착을 괴할 필요가 있다”고 제시했다.

한편 인수위는 부동산 태스크포스(TF)를 구성해 주택 임대차 제도 개선을 검토하고 시장 반응을 최소화하기 위한 단계적 방안을 마련할 계획이다.

김준희 기자 kjun@sporbiz.co.kr