[한스경제=서동영 기자] 깡통전세로 인한 피해가 늘자 대통령이 직접 해결을 강조했다. 정부가 대책 마련에 나선 가운데 이번엔 과연 줄어들지 시선이 쏠리고 있다. 

통상 주택 매매가격 대비 전세가격 비율이 80%를 넘으면 깡통전세라고 부른다. 깡통전세가 위험한 이유는 집주인이 집을 담보로 대출을 받은 후 이를 갚지 못해 집이 경매로 넘어가는 등 세입자가 전세보증금을 떼일 우려가 있기 때문이다.

갭투자라는 명목으로 깡통전세를 이용해 사기를 치는 사람도 있다. 김모씨는 서울 강서구와 관악구 등에서 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없으면서도 깡통전세로 임차인 136명으로부터 보증금 298억여원을 가로챈 혐의로 최근 재판에 넘겨졌다. 여기엔 자신의 두 딸도 동원했다. 피해자들은 소중한 보증금을 돌려받지 못한 채 눈물만 흘리고 있다. 

이처럼 깡통전세가 사회 문제로 대두되자 윤석열 대통령이 직접 거론할 정도다. 윤 대통령은 20일 대통령 주재 제3차 비상경제민생회의에서 "깡통전세가 우려되는 지역을 선별해 선제적으로 관리해 나가겠다"며 "전세 사기와 같이 민생을 위협하는 범죄는 강력한 수사를 통해 일벌백계하겠다"고 강조했다. 

이에 국토부는 임차인 보증금 보호 강화 방안을 발표했다. 현행 수도권 7억원, 지방 5억원 등 보증보험 가입이 가능한 보증금 기준을 상향 검토하기로 했다. 또 신축빌라 등 시세 확인이 어려운 점을 고려해 HUG 보증 심사자료, 금융기관 대출 심사자료, 부동산원·KB시세 정보 등을 활용해 시세 정보 확인이 가능한 DB 구축을 추진한다.

보증보험 가입 상향 확대와 시세 정보 확인 방안은 전부터 필요하다고 제기됐던 내용이다. 때문에 정부가 마련한 이번 대책에 환영하는 분위기다. 

하지만 근본적인 대책은 아니라는 비판도 나온다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "사전 예방차원에선 적절하지만 근본 해결대책은 아니다"라고 지적했다. 권 교수는 "전세가율이 높다고 보증보험 가입을 거부당하는 임차인이 많다"며 "가입 상향도 좋지만 우선 이들이 보증보험에 들 수 있도록 해 조금이라도 보증금을 지킬 수 있도록 도와줘야 한다"고 주장했다. 

물론 이 경우 전세보증보험을 주관하는 HUG 재정 부실화는 고민해야 할 부분이다. HUG 전세보증보험 대위변제액은 엄격한 심사를 거침에도 2018년 650억원에서 지난해 5302억원으로 급증한 상황이다. 대위변제란 HUG가 보증금을 세입자에게 먼저 돌려주고 해당 금액을 집주인에게 구상하는 것을 말한다. 

또 단순 시세 확인용 DB 구축을 넘어 전세 사기로 의심되는 거래를 실시간으로 분석해 알려줄 수 있는 경고시스템을 개발해야 한다는 목소리도 있다. 

주택임대차 표준계약서부터 손을 보자는 이야기도 나온다. 현재는 전입신고 하는 날 집주인이 대출을 받고 근저당이 설정되면 전입신고 다음날 0시부터 대항력이 생기는 임차인은 순위가 밀려 나중에 보증금을 떼일 수 있다. 이를 막기 위해 계약서 특약 사항에 ‘전입신고 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약 당시 상태로 유지한다(또는 근저당권을 설정하지 않는다)’는 문구를 포함시킨다. 이 문구를 특약이 아닌 계약서에 기본사항으로 넣어 제도적 허점을 보완하자는 것이다. 

무엇보다 주택가격 안정이 필요하다는 의견도 있다. 깡통전세가 주택가격 하락 시 발생하는만큼 집주인으로서도 손해다. 때문에 현재 불안정한 주택가격을 안정시켜야 한다는 것이다. 

서동영 기자 westeast0@sporbiz.co.kr