내용요약 권리금보호는 약정이 있더라도 상임법으로 보호돼
약정 이행 주장 건물주에겐 손배소송으로 대응해야
서울 명동 인근 지하상가 한 옷 가게에서 상인이 옷을 진열하고 있다. /연합뉴스
서울 명동 인근 지하상가 한 옷 가게에서 상인이 옷을 진열하고 있다. /연합뉴스

[한스경제=서동영 기자] #옷가게를 하던 A씨는 가게를 다른 사람에게 넘기고 권리금을 받기 위해 신규 세입자를 구해 건물주에게 주선했다. 그런데 건물주가 임대차 계약 당시 A씨가 권리금 포기 특약에 동의했다며 새로운 세입자와의 계약을 거부했다. A씨가 입주 당시엔 상권이 좋아 동의했었지만 이제와서 권리금을 포기하자니 억울하고 아까운 생각이 드는 A씨. 권리금을 받을 수 있는 방법은 없는지 고민이다. 

A씨처럼 계약 당시 건물주로 인해 임대차 계약서에 ‘권리금 포기’ 특약을 넣은 바람에 나중에 마음 고생을 하는 경우가 있다. 권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.

계약상 특약에 동의한 A씨는 권리금을 받을 수 없는 것처럼 보인다. 하지만 A씨의 계약이 상가건물 임대차보호법(상임법)보다 우선될 수는 없다.

엄정숙 법도 종합법률사무소 부동산 전문변호사는 “상임법 제10조 4엔 세입자의 권리금보호에 관한 법률이 규정돼 있다”며 “이는 세입자의 권리를 보호하는 법률로 계약서상 특약만으로 세입자의 권리금회수 기회를 방해했다면 위법에 해당한다”고 설명했다.

또 상임법 15조에는 '이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인(세입자)에게 불리한 것은 효력이 없다'고 규정하고 있다. 즉 이 법에 위배된 계약이 있다면 무효라는 말이다. 임대차 계약서에 특약이 있더라도 이 법률을 앞설 수 없다. 

엄정숙 변호사는 “상임법에 규정된 법률을 위반한 임대차 계약서는 법률상 효력을 인정받기 어렵다”며 “따라서 권리금을 포기하라는 건물주의 주장은 법률상 근거가 없기 때문에 세입자에게 권리금회수를 위한 기회를 보장해야 한다”고 말했다.

이어 “만약 건물주가 약정을 근거로 권리금 포기를 주장한다면 손해배상청구소송을 제기해야 한다”고 조언했다. 여기서 말하는 손해배상청구소송이란 건물주 방해로 권리금 회수기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 권리금반환소송을 말한다. 

임대차 계약서상 권리금 포기 특약이 유효한 경우도 있다. 상임법 제10조 제1항 제7호 가에는 '임대차계약체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인(세입자)에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우' 건물주는 세입자 갱신요구권과 권리금보호 의무를 거부할 수 있다고 규정한다. 세입자에게 임대차 계약 당시부터 해당 건물에 대한 재건축 계획을 설명했고 세입자도 동의했음을 증거로 남기기 위해 계약서상 권리금 포기나 갱신요구권 포기 등으로 약정할 수 있는 것이다.

건물주가 세입자에게 충분한 보상을 했을 때도 특약이 유효하다. 상임법 제10조 제1항 제3호에 명시된 '서로 합의하여 임대인(건물주)이 임차인(세입자)에게 상당한 보상을 제공한 경우'로 건물주는 세입자의 권리금보호 의무를 책임지지 않아도 된다.

엄정숙 변호사는 “건물주가 임대차 계약 당시 권리금과 갱신요구권 포기 조건으로 합의금을 줬거나 현저히 낮은 임대료 및 보증금 혜택을 준 뒤 이를 약정으로 표기했다면 약정은 유효하다”고 설명했다. 

서동영 기자

관련기사

저작권자 © 한스경제 무단전재 및 재배포 금지