내용요약 채무자가 빚 갚지 않으려고 전셋집에서 버티는 경우
채권자가 집주인 대신 소송해 전세금 받아낼 수 있어
먼저 채권압류 및 추심명령 통해 전세금 압류해야
서울 내 공인중개사무소. / 연합뉴스
서울 내 공인중개사무소. / 연합뉴스

[한스경제=서동영 기자] #A씨는 빌린 돈을 좀처럼 갚을 생각이 없는 지인 때문에 애가 탄다. 지인의 전세보증금이라도 받아내고 싶은데 지인은 돈을 갚지 않기 위해 전세계약이 끝났음에도 집을 빼지 않고 있다. 집주인 역시 세입자를 내보내려는 움직임이 없어 답답하다. 

채권자 입장에서 빌려준 돈을 갚지 못하는(또는 안 하는) 채무자가 있다면 여간 골치거리가 아니다. 채권자는 빚을 받아낼 수 있는 가장 좋은 방법 중 하나가 전세보증금이다. 채무자에게는 슬픈 현실이지만 목돈인 전세보증금은 채무를 해결하는 데 유용하다. 다만 채무자가 전세금을 어떻게든 지키기 위해 전세 기간이 끝나도 집주인에게 집을 인도하지 않는다면 골치가 아파진다. 

채권자가 채무자의 전세보증금으로 채무를 해결할 수 있는 방법은 없을까.

엄정숙 법도 종합법률사무소 부동산 전문 변호사는 "채권자는 먼저 채권압류 및 추심명령을 신청하면 된다"고 조언했다. 채권압류 및 추심명령은 채권자가 주인을 제3채무자로 설정해 채권압류 및 추심명령을 신청, 채무자인 세입자가 집주인에게 전세금을 돌려받지 못하도록 하는 것이다. 

이후 전세 기간이 끝나 세입자는 집을 나갈 때 집주인은 전세금 중 채권 금액에 해당하는 돈을 세입자가 아닌 채권자에게 주면 된다. 

문제는 A씨 사례처럼 빚을 진 세입자가 전세 계약이 종료됐는데도 나가지 않는 경우다. 세입자가 나가질 않는데 집주인도 무턱대고 보증금을 돌려줄 수는 없다. 

보통 세입자가 계약이 끝났음에도 나가지 않는다면 집주인이 명도소송을 진행하기 마련이다. 명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다.

하지만 A씨 사례처럼 집주인이 아무런 움직임을 보이지 않을 때가 있다. 집주인으로선 지금 당장 세입자를 구하기도 힘들고 굳이 소송비용도 부담하고 싶지 않기 때문이다. 

이럴 경우 채권자는 대위 명도소송을 제기할 수 있다. 대위 명도소송이란 채권자가 채무를 세입자 전세금으로 받으려 할 때 집주인 대신 진행하는 명도소송이다. 채권자가 채권압류 및 추심명령까지 진행했다면 대위 명도소송을 통해 세입자 전세금에서 채권을 회수할 수 있다.

대위 명도소송은 소송을 진행하는 주체만 다를 뿐 이후 절차는 일반적인 명도소송과 크게 다르지 않다.

또 명도소송과 동일하게 임대차 해지 사유가 발생해야 소송을 제기할 수 있고 승소 판결 후 강제집행을 거쳐야 한다.

엄 변호사는 “집주인은 계약 기간이 끝나기 전까지 전세금을 돌려줄 의무가 없다. 때문에 채권자는 계약 기간이 끝나기 전까지 대위 명도소송을 할 수 없다”며 “만약 임대차 해지 사유가 발생해 채권자가 집주인 대신 명도소송을 진행했다면 강제집행 신청 역시 채권자가 진행해야 한다”고 설명했다. 

이어 “강제집행을 통해 집주인에게 집이 인도됐다면 집주인은 채권자에게 압류된 채권 금액만큼 지급해야 한다”고 덧붙였다. 

서동영 기자

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