[한스경제=서동영 기자, 문용균 기자] 금리인상, 둔촌주공, 프로젝트파이낸싱(PF), 종부세, 270만호 공급, 영끌, 미분양, 전세사기, 빌라왕…. 올해 인구에 회자되면서 부동산 시장을 뜨겁게 달군 키워드다. 한스경제는 이중에서 전문가 설문조사를 통해 뽑은 6개 키워드로 올해 부동산을 되짚었다. 올해 1월 1일부터 12월 28일까지 포털사이트 네이버 검색량을 네이버 데이터랩을 통해 파악했다. 검색량을 확인한 네이버 데이터랩은 조회기간 중 해당 검색어의 올해 최다 검색량을 100으로 설정해 상대적인 변화를 그래프로 보여준다. <편집자주>

1. 금리(금리 인상)

대부분의 전문가가 올해의 부동산 키워드로 ‘금리’(금리 인상, 금리 급등)를 꼽았다. 그만큼 금리가 올해 부동산 시장을 좌우했다고 해도 과언이 아니다. 

지난해부터 미국의 금리 인상이 거듭되자 한국도 따라 올렸다. 한국은행이 지난 1월 14일 0.25%포인트 인상 포함 올해 총 7차례 올린 끝에 지난해 12월 1.00%였던 금리가 29일 현재 3.25%까지 상승했다.

네이버 데이터랩을 보면 한국은행이 올해 첫 기준금리를 올린 지난 1월 14일을 시작으로 미국이나 한국에서 금리가 오르거나 금리 인상이 시사될 때마다 금리 검색량이 치솟았다. 특히 한국은행 사상 첫 기준금리 빅스텝(0.5%포인트 인상)이 단행된 지난 7월 13일 검색량이 올해 가장 많았다.  

금리가 급격하게 오르면서 지난 몇 년 동안 뜨거웠던 부동산 매매시장이 차갑게 식었다. 한국부동산원에 따르면 올해 전국 아파트값은 1월부터 11월까지 4.79% 하락한 것으로 집계됐다. 2003년 12월 시세 조사 시작 이후 연간 기준으로 하락폭이 가장 크다. 

금리 인상으로 대출 이자 부담이 커졌기 때문이다. 현재 주택담보대출 금리는 변동금리 기준 최고 7% 중후반까지 육박했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “이자부담이 커지면서 주택 거래에 악영향을 미쳤다”고 분석했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “주택 수요자 입장에선 올해부터 DSR 차주규제로 대출이 더욱 까다로워졌는데 대출 이자부담까지 고민하게 됐다”고 설명했다.

임대시장에선 전세대출이 어려워지면서 전세보단 월세가 선호됐다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 전체 주택(빌라 포함) 월세 비중은 지난해 44%에서 올해 48.9%로 늘었다. 윤지해 부동산R114 연구원은 “높은 전셋값 부담과 고금리 여파, 깡통전세 우려 등으로 전세보단 월세 수요가 크게 증가했다”고 분석했다. 

2. 거래절벽

금리 인상은 아파트 등 주택 가격 하락뿐만 아니라 주택 거래절벽으로 이어졌다. 네이버 데이터랩에 따르면 거래절벽은 4월경부터 검색량이 늘어나기 시작했다. 한국은행이 4월부터 5월, 7월, 8월, 10월, 11월 등 잇달아 기준 금리를 인상한 시기와 맞물린다. 

송승현 도시와경제 대표는 “금리 인상과 부동산 경기 침체 여파로 올해 아파트 거래량이 한국부동산원이 통계를 발표한 2006년 이후 처음으로 50만건 밑으로 떨어져 역대 최저치를 기록할 것으로 본다”고 내다봤다. 

국토교통부에 따르면 지난 10월 전국 주택 매매 거래량은 3만2173건으로 지난해 같은 기간보다 57.3% 줄었다. 같은 기간 아파트는 1만8570건이 거래돼 2021년 10월 대비 61.9% 급감했다. 

거래량이 없다시피 한 상황에서 가격을 크게 낮춘 ‘급급매’만이 소수 거래돼 아파트 가격은 계속 하락하는 상황이 반복되고 있다. 두성규 전 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “부동산가격 급락이 급매나 급급매를 통해 나타나고 있다”면서 “다만 부동산 시장 내에선 향후 시장 회복을 기대하는 심리도 존재한다. 때문에 대출의존도가 크지 않은 쪽은 버티고 있다. 버티지 못하는 쪽은 매매로 내놓지만 팔리지 않는 비정상적 시장이 형성되고 있다”고 분석했다. 

부동산 시장 거래 정상화를 위해 정부는 규제 완화에 나서고 있다. 지난 10월 서울과 경기 성남(분당·수정구), 과천, 하남, 광명 경기 4곳을 제외한 수도권 모든 곳을 규제지역에서 해제했다. 25일엔 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 신년 첫달 서울 역시 해제하겠다고 밝혔다. 내년 2월 취득세 개편도 언급했다. 양도세 중과도 오는 2024년 5월 9일까지 1년 더 연장할 계획이다. 

참여 전문가 : 김인만 김인만부동산경제연구소장, 김덕례 주택산업연구원 선임연구원, 두성규 전 한국건설산업연구원 선임연구위원, 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원, 송승현 도시와경제 대표, 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원, 윤지해 부동산R114 수석연구원, 이은형 대한건설정책연구원 연구위원, 함영진 직방 빅데이터랩장, 황한솔 경제만랩 리서치연구원

서동영 기자 westeast0@sporbiz.co.kr