[한스경제=서동영 기자] ＃지난 6년간 한곳에서만 장사하다 조만간 계약 기간이 끝나면 가게를 다른 곳으로 옮길 생각인 A씨. 그래서 신규세입자를 구해 권리금 거래를 하려고 하는데 건물주가 합법적으로 이를 거부하는 사례가 있다고 들어 걱정이다. A씨는 어떤 경우에 권리금 거래가 불가능한지 궁금해졌다.

권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다. 법률상 건물주는 세입자의 권리금 회수 기회를 보장할 권리가 있다.

엄정숙 법도 종합법률사무소 부동산 전문변호사는 “세입자 권리금 거래는 건물주가 함부로 방해하거나 거부해서도 안 되는 강행규정”이라며 “만약 건물주가 세입자의 권리금 보호의무를 어긴다면 세입자는 건물주를 상대로 손해배상청구 소송을 제기할 수 있다”고 말했다.  

다만 몇 가지 경우엔 건물주가 세입자의 권리금 거래를 거부하더라도 합법이다. △세입자의 위법행위 △재건축 사유 △건물 자체의 문제 △권리금 보상 여부 △문제 있는 신규세입자 등 5가지다. 

위반행위는 세입자가 3기 이상 임대료를 연체했거나 건물주 동의 없는 무단전대(재임대 행위) 등을 했을 때다. 이 경우 갱신요구권 박탈이나 임대차 계약 해지 사유가 된다.

두 번째는 세입자가 임차한 건물에 재건축 사유가 발생했을 때다. 급작스러운 건물주의 재건축 통보는 위법에 해당한다. 하지만 건물이 노후돼 훼손 또는 일부 멸실 등 안전사고 우려가 있으면 건물주는 권리금 보호 의무책임을 지지 않는다.

세 번째는 건물주가 세입자 권리금 회수기회를 거부하지 않더라도 권리금 보호 자체가 되지 않는 건물일 경우다. 상가건물 임대차보호법(상임법) 제10조의 5 제1호와 제2호엔 백화점이나 대형쇼핑몰 같은 건물 또는 국가 소유 건물은 권리금 회수가 불가능하다. 단 전통시장은 예외적으로 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 제2조 제1호에 따라 권리금 적용대상이 된다.

네 번째는 신규세입자 대신 건물주가 기존 세입자에게 충분한 보상을 해줬을 때다. 상임법 제10조 제1항 제3호에 따라 합의가 돼 권리금 포기 의미로서 세입자가 권리금 주장을 하지 못한다. 갱신요구권 부분에서 충분한 합의는 법률상 세입자가 스스로 권리금을 포기한다는 의미와 같기 때문이다. 

마지막으로 신규세입자에게 문제가 있다면 건물주가 권리금 거래를 거절할 수 있다. 상임법 제10조의 4 제2항 제1호와 2호 규정에 따른 것이다. 

△임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 △임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유다. 

엄정숙 변호사는 “건물주가 신규세입자의 자질과 능력에 대해 의심이 든다면 법률상 계약을 거절할 사유가 된다”면서도 “다만 세입자는 신규세입자 정보에 관해 동법 제5항의 규정에 따라 건물주에게 소명할 기회가 있다”고 설명했다.

서동영 기자 westeast0@sporbiz.co.kr