[한스경제=서동영 기자] ＃상가건물을 보유하고 있는 A씨. 최근 월세가 수개월이나 밀린 세입자가 명도소송에서 패소했음에도 나가지 않고 버티자 강제집행까지 진행, 간신히 내보낼 수 있었다. 그런데 어느날 세입자가 건물에 몰래 다시 들어왔다는 사실을 알게 됐다. 생각 같아선 직접 세입자를 끌어내고 싶은데 행여 불상사가 생길까 걱정한 A씨는 어떻게 해야 할지 고민스럽다. 

강제집행 후에도 세입자가 건물에 무단 침입해 점거하는 사례가 종종 있다. 이는 엄연히 위법한 행위다.

엄정숙 법도 종합법률사무소 부동산 전문변호사는 “강제집행을 통해 세입자를 내보냈다면 법률상 건물 점유권은 건물주에게 넘어간다”며 “만약 강제집행 후에도 세입자가 다시 침입했다면 이미 점유권이 사라졌기 때문에 위법한 행동”이라고 설명했다.

이럴 때 건물주는 형사적 처리방법과 민사적 처리방법으로 대응할 수 있다.

먼저 형사적 처리방법엔 형사 고소가 있다. 재침입한 세입자는 형법 제140조 2항에 규정된 부동산 강제집행효용침해죄에 해당한다. 부동산 강제집행효용침해죄란 강제집행으로 명도 또는 인도된 부동산에 침입하거나 기타 방법으로 강제집행의 효용을 해함으로써 성립되는 범죄 행위를 뜻한다.

즉 강제집행으로 부동산이 건물주나 집주인에게 인도됐음에도 세입자였던 사람이 다시 해당 부동산에 불법으로 침입하여 강제집행 효력을 부정하는 범죄 행위라는 말이다.

엄정숙 변호사는 “강제집행이 완료된 후 세입자는 그저 불법 침입자 또는 불법 점유자기 때문에 형사상 책임을 물을 수 있다”고 설명했다

형사 고소가 꺼려진다면 민사적 처리방법을 이용해도 좋다. 민사적 처리방법은 세부적으로 강제집행 재신청과 명도단행가처분이 있다.

강제집행 재신청이란 말 그대로 세입자가 강제집행에 불복해 해당 건물에 침입했기 때문에 건물주는 강제집행을 재신청할 수 있다. 강제집행 재신청을 하기 전 건물주가 주의해야 할 부분은 세입자를 직접 끌어내거나 세입자 짐에 손을 대서는 안 된다는 점이다.

건물주는 첫번째 강제집행을 진행했던 집행관실에 문의 후 강제집행 재신청을 진행하는 것이 현명하다. 

민사적 처리방법 두 번째는 명도단행가처분을 이용하는 것이다. 명도단행가처분은 세입자로부터 부동산을 신속히 인도받아야 하는 사정이 있는 경우 법원의 승인에 의해 부동산을 인도받는 가처분 절차다. 

건물주가 소유자로서 빠르게 건물을 되찾지 못할 때 손실이 예상되는 상황 또는 불법으로 인한 긴급한 조치가 필요한 사유가 있을 때 신청해볼 수 있다. 

다만 명도단행가처분은 법원에서 매우 까다롭게 판단하기 때문에 다른 절차를 먼저 진행한 후 최후의 수단으로 진행하는 것이 좋다.

한편 강제집행 후 해당 건물에 재침입하는 세입자 행위는 범죄 행위기 때문에 형사 고소만으로 대부분 문제가 해결된다.

엄정숙 변호사는 “강제집행 후 세입자의 재침입 행위는 일면식이 없는 사람이 무단으로 침입한 것과 같다”며 “형사상 징역형까지도 가능한 범죄이기 때문에 강제집행이 완료됐다면 세입자는 무모한 행동을 삼가야 한다”고 조언했다.

서동영 기자 westeast0@sporbiz.co.kr