[한스경제=서동영 기자] ＃상가 계약 종료를 앞둔 A씨는 권리금을 받기 위해 신규 세입자를 건물주에게 주선했다. 그런데 건물주는 A씨가 임대료를 3개월 연체한 사실이 있다며 신규 세입자와의 계약을 거절했다. A씨로선 연체된 임대료는 이미 보증금에서 제했음에도 권리금 주장을 못하는 건지 답답하다. 

세입자에게 아무런 잘못이 없는데도 건물주가 세입자의 권리금 거래를 방해한다면 당연히 법률상 권리금보호 의무 위반에 해당한다. 

다만 세입자가 법률에 어긋난 행동을 한 사실이 있다면 권리금 회수가 쉽지 않다. 계속된 임대료 연체가 이에 해당한다.

엄정숙 법도 종합법률사무소 부동산 전문변호사는 “보통 세입자들은 결과적으로 건물주에게 손해가 생기는 건 아닌데 권리금 거래까지 방해한다면 가혹한 처사라고 생각한다”며 “하지만 법률상 임대료 연체 사실만으로 건물주가 권리금 거래를 거부해도 전혀 문제가 없다. 세입자로선 권리금반환소송조차 제기할 수 없다”고 말했다.

상가건물임대차보호법(상임법) 제10조 제1항 1호에는 ‘임차인이 3기 차임액(임대료)에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’ 건물주에게 세입자의 권리금보호 의무에 대한 책임이 없다고 규정하고 있다. 엄정숙 변호사는 “법률에 따라 건물주는 정당한 사유 없이 세입자의 권리금 거래를 방해하면 안 되지만, 임대료가 3개월 이상 연체된 사실이 있다면 권리금 거래를 거절해도 정당하다”고 설명했다.

법률에서 규정한 3기 이상 임대료 연체는 연체된 기간보다 총액이 중요하다. 엄 변호사는 “가령 한 달 임대료가 100만원이라고 가정해 보면 연체된 금액이 300만원이 될 때가 법률 규정 위반”이라며 “비록 세입자가 3개월을 연체했더라도 조금씩이라도 임대료를 지불해 3개월 연체 액수가 300만원에 이르지 못했다면 세입자는 권리금 회수 주장을 할 수 있다”고 설명했다. 

반면 임대료가 3기 이상 연체된 사실이 있어도 권리금 회수가 가능한 두 가지 경우가 있다.

첫 번째는 건물주가 연체된 임대료를 보증금에서 재해 손해가 발생하지 않았다고 판단해 세입자 사정을 봐주는 것이다. 이때는 법률상 세입자의 권리금 회수가 불가능한 상황이어도 건물주가 허락한다면 권리금 거래가 가능하다.

두 번째는 임대료 연체 사유가 정당한 경우 세입자가 소송으로 정당함을 다퉈볼 수 있다. 가령 세입자가 여러 차례 고장 난 건물 시설을 수리해 달라 요청해도 건물주가 수리해 주지 않았다고 하자. 이때는 세입자 돈으로 수리한 사실이 있다면 임대료를 연체한 것이 아닌 건물주가 내야 할 수리비를 내가 낸 것이라고 주장해볼 수 있다. 

엄정숙 변호사는 “다만 소송은 여러 변수가 있고 예측이 어렵기 때문에 판단은 온전히 법원의 몫”이라고 밝혔다. 

서동영 기자 westeast0@sporbiz.co.kr